ORDENACION DE LA “VALENCIA DEL MAR – MARINA REAL JUAN CARLOS 1º.

Con la disponibilidad al alcance de la mano de un frente marítimo extenso unido a la trama urbana,

Valencia tiene la gran oportunidad de generar un acontecimiento urbano de inusitada relevancia

que posicione a la ciudad como referente internacional. Junto a las favorables condiciones

geográficas, climáticas, culturales y patrimoniales de las que goza la ciudad, un nuevo polo

multifacético de significación y actividades producirá una fuerza de atracción que superará la

escala local y regional.

Pensamos la intervención como la generación de una NUEVA CENTRALIDAD, que funcionando

como contrapunto del centro histórico, satisfaga y provoque un universo de demandas que van

desde el elemento primario generador de ciudad –la vivienda- hasta los usos más específicos

y ambiciosos –centro internacional de negocios-, pasando por la cultura, el ocio, el deporte y el

turismo. Un todo de vitalidad urbana y participación ciudadana.

Hay que recordar que Valencia es ya una ciudad policéntrica. Al centro histórico se le ha de añadir

los nuevos polos de la avenida de Francia, la avenida de las Cortes y la avenida de Alfahuir. Se

trata de nuevos centros creados en los últimos quince años, en zonas anteriormente periféricas

y que constituyen nuevos polos de atracción, tanto desde el punto de vista de los negocios como

residencial y comercial.

Esta Nueva Centralidad que actúa como potenciadora de los valores cívicos, es donde confluyen

los distintos aspectos de la personalidad urbana valenciana, que encuentran en este ámbito su

nueva relación con el mar, un factor de atracción que aproxima la ciudad al mar. Un ámbito que se

construye desde el equilibrio entre lo público y lo privado, un ámbito de oportunidades para la vida

pública, y de oportunidades para el desarrollo de la cultura y los negocios.

En búsqueda de la atemporalidad. Quizás lo único que convierten a las ciudades en eternas son

las intervenciones que se postulen en el tiempo y que no dependan solo de la calidad plástica

de los edificios sino fundamentalmente del espacio urbano, de aquel que los soportan, vinculan,

donde las relaciones humanas se regeneren constantemente. La intensidad de la propuesta se

centra en combinar permanentemente los usos, recreando la idea de barrios y fragmentos de

ciudad, a través de la continuidad de la trama y de la dinámica de utilización de los espacios.

INTERVENCIÓN ESTRATÉGICA

La propuesta constituye una ESTRATEGIA GENERAL DE INTERVENCIÓN para la integración

Ciudad-Puerto y la revitalización del frente marítimo, basado en el concepto de un nuevo ámbito

articulador, al que se le otorga el rol de impulsor de un proceso de recalificación y transformación,

no sólo del área específica de implantación objeto del Concurso, sino fundamentalmente de un

área de mayor escala, marcando una impronta de fuerte significación para el posicionamiento de la

ciudad en su conjunto en el contexto internacional.

Entendemos este nuevo ámbito como un espacio de interacción ciudadana, un lugar de recreo, de

vivienda y de trabajo, un fenómeno de uso colectivo, un espacio esencialmente diseñado para ser

vivido por los habitantes y visitantes de Valencia.

La propuesta se concibe como la antítesis de un plan o proyecto urbano rígido y cerrado, ya

que se basa en un modelo de carácter flexible, que si bien se funda en pautas generales que

confieren fuerte carácter e identidad a la intervención puede adaptarse a condiciones particulares

de emplazamiento y colmatación que provea cada sitio en particular.

A su vez se adecúa a las características de la demanda, las condiciones de viabilidad socio-

económicas requeridas, las actividades y edificaciones preexistentes a conservar, cuidando

especialmente las interrelaciones que surgirán a partir de las nuevas presencias en la trama

urbana.

De tal manera se piensan los ámbitos y actividades requeridos, con sus consiguientes modos

de organización y disposición en el sitio, como componentes de un SISTEMA DEL ESPACIO

PÚBLICO, atendiendo además de aquellos sectores que puedan resultar efectivamente

intervenidos en un primer momento, a establecer criterios generales que, por etapas crecimiento

e incluso admitiendo nuevas necesidades de otras actividades a futuro, configuren un conjunto de

intervenciones afines a lo largo del tiempo.

INTEGRACIÓN DEL PUERTO A LA CIUDAD

Un sistema de ejes físicos como visuales, de la ciudad al puerto y del puerto a la ciudad recogidos

de la realidad, se convierten en líneas de soporte de la movilidad de este espacio eminentemente

peatonal, y que convergen al centro y se transforman en la vertical símbolo de la nueva proyección

de Valencia.

Prolongando ejes generadores de la trama hacia el centro de la marina se homogeniza el plano

peatonal acortando visualmente las distancias entre las fachadas del frente marítimo y la línea de

muelle.

Consecuentemente, se dispondrá una gran Rambla de integración y articulación entre el Puerto y

su área circundante. Este nuevo espacio de cohesión el cual consistirá en un PLANO NOBLE de

carácter predominantemente peatonal y público, se constituirá en el soporte para los distintos usos

y actividades requeridos, incluyendo los edificios existentes a preservar, las nuevas urbanizaciones

y vías de circulación.

El carácter físico de esta rambla desecha de hecho la idea de “plaza dura”, para convertirse en un

plano de combinación de diversas texturas donde el verde sea el regulador protagónico de este

lugar pensado para la gente.

Este plano noble se prolongará en parte sobre la Dársena Interior, configurando un ámbito “urbano-

marítimo” donde se asentará, como hito de la intervención general, el “Faro del Mediterráneo”. A

su vez esta operación constituirá una suerte de leit-motiv, al convertirse en modelo referencial de

otras intervenciones aledañas, fundamentalmente las que configurarán el frente marítimo sobre la

Rambla, hacia el PAI del Grao.

Del mismo modo se le otorgará continuidad y remate al Jardín Lineal del Turia resolviendo su

llegada al nuevo ámbito marítimo, contribuyendo a la sutura de los barrios linderos.

Así el Parque cobra un carácter integrador en el sector.

CRITERIOS CIRCULATORIOS

Con respecto a los criterios ordenadores para las circulaciones en el ámbito del sector se

plantea la necesidad de que las mismas contribuyan a la separación definitiva de las actividades

comerciales portuarias y la incorporación del sector de marina al territorio urbano.

Por esta razón se propone proveer continuidad al futuro corredor de Acceso Norte al Puerto

(desde la V-21) de modo de independizar los grandes flujos vehiculares, de tránsito pesado y de

Ferrocarril para el transporte de mercancías en torno al mismo y que hoy constituyen una fuerte

barrera entre la ciudad y el puerto prolongando el soterrado de los flujos circulatorios, hasta el Sur

del muelle de Astilleros, para emerger directamente en el área de usos específicos.

Para que el Plano Noble propuesto se convierta en el organizador de la relación directa de las

tramas del entorno desde la línea de fachadas hasta el borde costero, y que se transforme en

un área de apropiación determinadamente peatonal, se decidió minimizar el impacto vehicular

soterrando las avenida Ing. Manuel Soto y J.J. Dómine, desde la intersección de las calles

Doctor Marcos Sopena y Dr. Lluch al Norte, distribuyendo por medio de rotondas ubicadas en

las intersecciones con las avenidas Del Puerto, Francia, Alameda, y dejando a nivel una calle de

circulación restringida (manda peatón) que sirve a los edificios del frente marítimo y actúa como

ingreso para vehículos de emergencias y servicios también soterrados, se resuelven las grandes

superficies de aparcamiento, que se conectan al sistema vial soterrados desde las rotondas.

Se dispone en una única infraestructura de dos niveles el viaducto, el nivel superior contiene las

Av. Ing. Manuel Soto y J. J. Dómine, mientras que el nivel inferior alberga la prolongación de la

autovía V-21 y la traza del metro.

Las bici-sendas se extienden a lo largo del parque del Turia formando un único sistema que se

prolonga a lo largo de la marina hasta el paseo marítimo.

CRITERIOS ACERCA DEL ESPACIO PÚBLICO

Se propone un equilibrio entre espacio abierto y volumen construido a través de la alternancia de

alturas y la generosidad del espacio público abierto.

El SISTEMA DEL ESPACIO PÚBLICO se concibe desde la captación de las tensiones que

alcanzan el puerto por las arterias existentes y la prolongación de las que actualmente no llegan al

área de intervención. La llegada de las tensiones generan una trama ordenadora de los distintos

sucesos espaciales que actúa como soporte y articulación del espacio público, ordenando a su

vez, la incorporación de las nuevas superficies cubiertas.

La idea es crear un área eminentemente peatonal sobre el plano noble de donde emerjan espacios

destinados a funciones terciarias, y horadaciones sobre las rotondas del viaducto, tomas de aire y

tragaluces.

Se entiende como vocación manifiesta de la propuesta hacer protagonistas del espacio público

al verde, el agua, los solados y

del Turia hasta enlazarse con un parque lineal paralelo a la línea de fachada y atravesando

el galpón destinado a “La ciudad del mar”, incorporando el agua desde el canal del antiguo

cauce del río Turia al parque y al plano noble. Con su actual conformación como parque, el

la arena integrándolos en “manchas”, extendiendo el Jardín

viejo Turia, reconvertido en “Río de la Cultura” vuelve a encontrarse con el mar, participando de

esta “confluencia de aspectos de la personalidad valenciana”. El abrupto “choque” de las playas

con el Puerto hacia el borde norte es suavizado a través de un doble mecanismo: se recuesta la

continuidad de las playas sobre el norte de la dársena y se incorporan sectores de arena a los

nuevos usos recreativos dentro del área de intervención al costado del Foredeck. El “Jardín de las

Arenas” es una prolongación de la playa de las arenas que atraviesa el plano noble y llega al límite

de la dársena interior, a la vez que conforma una playa propia para la propuesta hotelera planteada

sobre la Dársena Norte.

EL FARO DEL MEDITERRANEO

Se representa la confluencia de tensiones a través de un elemento arquitectónico de gran escala,

que aloja una cantidad de actividades tal que presionan con uso sobre el plano noble. Esta torre

– o conglomerado de edificios verticales- actúa como referencia visual de la Valencia del Mar

aportando valor icónico y de contemporaneidad.

No se propone meramente desde una concepción de objeto, sino que su base resuelve un atrio

de fuerte carácter espacial. Explanadas en niveles superiores hacen de mirador y de soporte

de actividades públicas. Esta suerte de “baricentro del proyecto” es, sobre todo, un sistema de

experiencias espaciales.

Se eligió el recurso de una torre de alta simbología que aporte (seguramente a través de otro

concurso internacional) un elemento arquitectónico de fuerte impacto visual que, junto a las Torres

del Ágora, cierren un conjunto iconográfico.

A su vez, esta vertical propuesta como un centro internacional de negocios aporta además la

superposición de usos y constituirá el remate visual de las avenidas hacia el centro de la marina.

Se propone que esta torre sea el punto más alto de la ciudad, cuya altura ronde los trescientos

cincuenta metros.

CREACIÓN DE UNA FACHADA PORTUARIA

La propuesta pone un fuerte énfasis en este punto, no entendiendo la misma como una fachada

bidimensional sino a través de la creación de un nuevo tejido urbano tridimensional.

Se termina de consolidar la fachada marítima existente a través de la colmatación de los

intersticios con volúmenes de similar altura a los existentes que continúan el carácter horizontal de

dicho frente. Las discontinuidades de este frente permiten la lectura de las desembocaduras de las

avenidas y el Parque del Turia.

Se propone incorporar, además, usos dotacionales que alternan con el residencial existente.

RECOMPOSICIÓN DE LA TRAMA

Las piezas fundamentales de este patrón de intervención estarán localizadas fundamentalmente en

el GRAO, extendiendo las proyecciones de la trama al tratamiento del puerto.

La idea es generar la existencia de nuevos “Barrios Portuarios” conservando algunas propiedades

de su traza urbana, en los cuales se alternarán Usos Mixtos que le darán al área el sustento vital

que necesita.

Evidentemente la recomposición de la trama y el necesario crecimiento de la oferta de servicios

terciarios de comercios, oficinas, etc., que manifiestan una verdadera escasez en los barrios

existentes en el área, ayudarán de manera directa a la integración del sector.

Esto mismo ocurre también en las avenidas aledañas, donde la continuidad de las líneas de

fachadas contribuye no solo a la homogeneización física sino de usos de los bordes de los barrios.

El PAI del Grao se conforma desde la continuidad del tejido urbano. Sus manzanas recogen la

continuidad de las calles y configura sus límites, aunque con características que permiten otorgar

al barrio mejores condiciones ambientales y una fisonomía actual.

CRECIMIENTO DEL FONDO HABITACIONAL

Se considera la actuación como uno de los reservorios más significativos para absorber el

crecimiento demográfico de Valencia. Por esta razón proponemos fundamentalmente el desarrollo

de barrios portuarios de usos mixtos donde la vivienda representa la mayor apuesta.

Los nuevos barrios, como el PAI del Grao y los propuestos de La Portuaria y Astilleros, se

organizan recuperando las características de interacción de usos típicas de las ciudades

españolas, evitando la gestación de bloques masivos de uso residencial exclusivo, que inhiben la

comunicación social espontánea y frecuente, celebrándose la relación de las gentes en las calles y

esquinas.

Con la ejecución del PAI Moreras II, y a falta del desarrollo de dos bolsas de suelo que quedan

en la zona del barrio de San Isidro, la ciudad de Valencia se queda sin más suelo con destino

residencial. Dada la elevada demanda de viviendas que se espera, incrementada aún más por

el lanzamiento internacional que se pretende para esta ciudad, es una de las mayores y mejores

apuestas. Además ello contribuye a la regeneración de los barrios circundantes existentes.

Las nuevas zonas residenciales propuestas se irán escalonando en el tiempo, en función de la

desocupación paulatina de las áreas concesionadas, esto posibilitará un crecimiento progresivo del

sector.

De los tres barrios propuestos, el del Grao, diseñado para albergar unos 10.000 habitantes, sería el

primero en orden de ejecución, que conjuntamente con el PAI Moreras II cerrará un sector urbano

actualmente muy degradado.

En combinación con ciertas obras imprescindibles de infraestructuras a ejecutar a partir de la

finalización de la Copa América, el barrio de La Portuaria sería el sector habitacional que le

seguiría en tiempo de ejecución, aportando un fondo habitacional para unas 4.000 personas.

Finalmente hacia el año 2020 se podría contar con el barrio de Astilleros, destinado a otros 3.000

habitantes.

SEPARACIÓN DEL USO PORTUARIO Y NO PORTUARIO

Se genera una clara separación y un control arquitectónico y vial entre el puerto de mercancías

y el destinado a otros usos. Esto se logra con diversos recursos: separación de circulaciones,

cambio de niveles, geometría de la intervención y barreras visuales. La propuesta tiende a

separar definitivamente los Usos Portuarios de los No Portuarios. Ya se mencionó la estrategia

de separación de los tráficos, que se prolongará hasta los muelles de Levante y dársena Sur

generando un fuelle de amortiguación del impacto ambiental que el Uso Portuario genera.

El punto de vinculación entre la Terminal Marítima (Uso Portuario Público) se resolverá a través de

la prolongación del plano noble de la dársena interior por sobre la circulación netamente Portuaria,

generando un sistema de Plazas elevadas que resolverán esta situación conflictiva.

ACTIVIDAD NÁUTICA

El carácter náutico del nuevo sector aporta una de las singularidades más notables, que refuerza el

atractivo visual de un paisaje dinámico y confiere la posibilidad de conexión marítima inmediata.

La actividad náutica, en sus múltiples modalidades, se apropia de la totalidad del perímetro

costero, participando de la llegada de las tensiones de la ciudad actual a modo de muelles y

sirviéndose de los servicios generados por la intervención en todo el borde.

CRITERIOS DE SUSTENTABILIDAD DE LA PROPUESTA

Los criterios generales de la intervención se centran en el uso intensivo y multifuncional de los

espacios con el objetivo de crear atractivos económicos para la inversión pública y privada.

Se proponen altas densidades y superposición y continuidad de actividades para dotar al sector, y

al espacio público en particular, de una gran vitalidad, mientras se asegura la viabilidad y el éxito

de la intervención.

Se dota al sector de áreas de gran plusvalía a partir del incremento de superficies edificables,

que a su vez establezcan pautas urbanas de uso compartido de viviendas, comercios, oficinas,

dotaciones, etc., y que al mismo tiempo garanticen la apropiación constante de los espacios.

La alternancia de usos dotará al sector de una gran dinámica que contribuirá a transformarlo en

una nueva centralidad, contribuyendo al posicionamiento estratégico de Valencia como ciudad

señera del Mediterráneo.

En este contexto se propone el Centro Mundial de Comercio, en la vertical del faro.

Se propone un plan en el tiempo en donde la sucesiva incorporación de áreas ahora afectadas

a concesiones vaya agregando tejido mixto, de fuerte presencia residencial. Entendemos el área

como un sector de usos continuos, y de mixtura entre cotidianeidad y excepcionalidad, con áreas

que puedan reconocerse como continuidad histórica de los barrios portuarios con los beneficios de

la evolución urbanística.

En España en general y en Valencia en particular se está proponiendo ahora la creación de

ciudades compactas, en altura, en las que la creación de espacios libres contribuya a la mejora de

la calidad de vida de los ciudadanos. Nuestra propuesta se ajusta a este modelo.

ACTUACIONES Y USOS

Por estrategia de equivalencias en los usos se consideró a los sectores 1, 2, 3, 4 y 5 como un área

única.

Uso dominante:

Hotelero – comercial – ocio – recreativo gastronómico.

Veles e Vents (12.239 m2t): la utilización de este edificio se orienta al establecimiento de la sede

del Centro de encuentros y convenciones.

Docks comerciales (9.484 m2t): reutilización uso comercial.

Se propone el establecimiento de un Centro comercial que atienda la demanda de la costa y barrio

del Cabanyal.

Varadero público (1.036 m2t): reutilización uso dotacional.

Se considera pertinente la creación de un Club yates o de alguna actividad náutica.

Edificio Aduana (7.338 m2t): reconversión a largo plazo uso hotelero.

Autoridad portuaria: (3.947 m2t): reconversión a largo plazo uso hotelero.

Dir. Comisionada Sanidad Exterior (1.203 m2t): reconversión a largo plazo uso hotelero.

A estos tres edificios por su ubicación en una zona eminentemente turística se considera reciclarlos

como hoteles de diversas complejidades y equipamientos. Las actividades que actualmente se

desarrollan en ellos se propone mudarlas al Complejo Único de Administración Portuaria ubicada

en el Sector Nº 9.

En la Dársena Norte se prevé el establecimiento de un nuevo complejo hotelero c/marina privada,

de casi 26.000 m2t en el cual se propone un uso combinado de hotelería, áreas comerciales y

eventos sociales.

En el extremo de la dársena Norte se posiciona el edificio proyectado para la edición de la Copa

América por el arq. Renzo Piano sirviendo en adelante como sede social de la Escuela de Vela

Edificabilidad del área

* Sector 1 (61.774 m2), Sector 2 (62.432 m2), sector 3 (22.485 m2), Sector 4 (18.327 m2), Sector 5

(15.000 m2)

Superficie Total = 180.019 m2

Edificabilidad terciaria propuesta = 35.247 m2t

IEB real = IET real = 0,1958 m2t/m2s

Reserva de zona verde según LUV = 3.524,70 m2 (10% de la edificabilidad)

Zona verde propuesta = 24.300 m2 (68,94%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares

de 20.775,30 m2.

Estacionamiento mínimo=16.020 m2 (801 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso cultural: 12.239 m2t (123 plazas)

Uso comercial o recreativo: 10.520 m2t (421 plazas)

Uso hotelero: 38.488 m2t (257 plazas)

* Sector 6

Uso dominante:

Dotacional – comercial – ocio – recreativo – náutico

Superficie Total = 44.487 m2

Edificabilidad terciaria propuesta = 7000 m2t

IEB real = IET real = 6,36 m2t/m2s

Reserva de zona verde según LUV = 4448,7 m2 (10% de la edificabilidad)

Zona verde propuesta = 8.255 m2 (18,55% es el porcentaje de zona verde sobre la edificabilidad)

Hay un exceso de zona verde sobre los estándares de 3806,3 m2.

Estacionamiento mínimo= 6335 m2 (316 plazas)

Uso comercial o recreativo: 2000m2t

Uso hostelero: 5000m2t

No se conservan las bases de los equipos.

Sobre la plataforma urbana conformada por el plano noble se propone el establecimiento de

Nuevos edificios gastronómicos y actividades recreativas nocturnas.

La superficie destinada a espacios verdes en la propuesta suma 8.255 m2 dispuestos en un parque

lineal.

* Sector 7 (139.832 m2)

Uso dominante:

Cultural – dotacional – ocio – recreativo

Superficie Total = 184.319 m2

Edificabilidad terciaria propuesta = 27.760 m2t

Reserva de zona verde según LUV = 2.776 m2 (10% de la edificabilidad)

Zona verde propuesta = 140.000 m2 (504,32%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares

de 137.224 m2.

IEB real = IET real = 0,1506 m2t/m2s

Estacionamiento mínimo=5.560 m2 (278 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso cultural: 23.281 m2t (233 plazas)

Uso educativo: 4.479 m2t (45 plazas)

Reserva de aparcamientos = 38347m2t (1917 plazas)

En el edificio del Tinglado Nº 2 (4.995 m2t) se propone un Centro Cultural Multimedia.

El Edificio del Reloj (2.446 m2t) se convertiría en el Museo del puerto.

Antigua Terminal de Pasajeros (4.479 m2t) se destinará uso dotacional universitario, posiblemente

Escuela de arte.

El Tinglado Nº 4 (8.580 m2t) albergaría un uso cultural particular de características multiuso

la “Cuidad del Mar” concentraría actividades educativas y recreativas.

En el Tinglado Nº 5 (7.260 m2t) se plantea un uso mixto cultural – comercial con salas de

exposiciones temporarias y la incorporación de tiendas y plaza de comidas.

Además un nuevo edificio dotacional (universidad) y anfiteatro.

No se conservan las bases de los equipos.

Se considera fundamental en el sector la apropiación de áreas verdes por esta razón se propuso

una superficie superior a los 140.000 m2 distribuidos en el parque lineal y la prolongación del Jardín

del Turia.

* Sector nuevo “centro de negocios” (22.550 m2)

Uso dominante:

Oficinas – Centro de convenciones

Superficie Total = 22.550 m2

Superficie de la torre = 250 m2

Edificabilidad terciaria propuesta = 48.750 m2t (250 m2 x 3 torres x 65 niveles)

Reserva de zona verde según LUV = 4.875 m2 (10% de la edificabilidad)

No se propone reserva de zonas verdes, es suficiente con los excedentes de los sectores

anteriores para cumplir con la reserva necesaria.

IEB real = IET real = 2,1618 m2t/m2s

Este dato supera el 0,35 m2t/m2s permitido. No obstante, y dado que en los sectores anteriores

no se había agotado toda la edificabilidad, se compensa con el exceso de este ámbito, teniendo

un IEB para los sectores 1-2-3-4-5-6-7-nuevo de 0,2573 m2t/m2s , inferior a 0,35 m2t/m2s

(correspondientes a 111.757 m2t totales para una superficie total de 431.375 m2)

Estacionamiento mínimo=9.760 m2 (488 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso oficinas: 48.750 m2t (488 plazas)

Reserva de aparcamientos = 25270 m2t (1260 plazas)

* Sector 8 (339.756 m2) “PAI del Grao”

Uso dominante:

Residencial – dotacional – comercial

Superficie Total = 339.756 m2

Sup. Bruta = 40.707,20 m2t

Edificabilidad total propuesta = 382.560 m2t

Edificabilidad residencial propuesta = 285.000 m2t

Edificabilidad terciaria propuesta = 97.560 m2t

IEB real = 1,1260 m2t/m2s

IER real = 0,8388 m2t/m2s

IET real = 0,2872 m2t/m2s

Reserva de dotacional público según LUV = 99.750 m2

Reserva mínima de zona verde según LUV = 43.725,60 m2

Reserva mínima de equipamientos según LUV = 975,60 m2

Dotacional propuesto = 177.500 m2 (46,39%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares

de 77.750 m2.

Zona verde propuesta = 65.000 m2 (16,99%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares

de 21.274,40 m2.

Equipamiento propuesto = 112.500 m2 (29,41%) Hay un exceso de zona verde sobre los

estándares de 111.524,40 m2.

Estacionamiento mínimo= 59.120 m2 (2.956 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso residencial: 285.000 m2t (2.850 plazas)

Uso terciario: 97.560 m2t (106 plazas)

Reserva de aparcamientos = 65700 m2 t (3285 plazas)

La Antigua Estación del Grao (477m2 t): se convierte en Estación de metro.

El Cementerio se conserva

Se prevé en el área una edificabilidad de 285.000 m2t destinado a viviendas, espacios verdes

suman los 65.000 m2t, se estiman 2.100 plazas de estacionamiento, el área terciaria proyectada

asciende a 97.560 m2t, el espacio dotacional previsto es de 112.500 m2.

* Sector 9 (40.458 m2)

Uso dominante:

Administración – empresarial portuario – oficinas.

Superficie Total = 40.458 m2

Edificabilidad terciaria propuesta = 40.349 m2t

Reserva de zona verde según LUV = 4.034,90 m2 (10% de la edificabilidad)

IEB real = IET real = 0,9973 m2t/m2s

Zona verde propuesta = 11.096 m2 (27,50%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares

de 7.061,10 m2.

Estacionamiento mínimo=8.080 m2 (404 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso otros: 40.349 m2t (404 plazas)

Reserva de aparcamientos = 5700 m2t

A los edificios de Cuartel Guardia Civil, Ministerio de Fomento, Laboratorio de Sanidad Animal,

Autoridad portuaria y Policía portuaria se adicionan nuevos usos destinados al Edificio de Aduana,

a la Autoridad Portuaria y a la Dirección Comisionada de Sanidad Exterior (trasladados del Sector

5) sobre una única manzana.

Las superficies previstas para la integración de los edificios de actividad administrativo-portuaria en

un solo sector suman 30.349 m2t en edificios existentes a reciclar y se suman dos placas de 4.000

y 6.000 m2t respectivamente, totalizando 40.349 m2t.

Los espacios verdes previstos para el sector totalizan 11.096 m2

* Sector 10 (85.514 m2) “Barrio Astilleros” – desafectado año 2024.

Uso dominante:

Residencial – comercial – náutico

Edificabilidad total = 53.086 m2

Edificabilidad residencial = 45.500 m2t

Edificabilidad terciaria = 7.586 m2t

IEB real = 0,6208 m2t/m2s

IER real = 0,5321 m2t/m2s

IET real = 0,0887 m2t/m2s

Reserva de dotacional público según LUV = 15.925 m2

Reserva mínima de zona verde según LUV = 7.583,60 m2

Reserva mínima de equipamientos según LUV = 4.550 m2

Zona verde propuesta = 25230 m2 (dato %) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares de

15925 m2.

Estacionamiento mínimo= 10.620 m2 (531 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso residencial: 45.500 m2t (455 plazas)

Uso terciario: 7.586 m2t (76 plazas)

Reserva de aparcamientos = 7600 m2 poner la superficie destinada en el sector, si se conoce

Las Naves de Astilleros (7.586 m2t) se convierten en centro comercial.

El Edificio de la Empresa Boluda (1.818 m2t) se destina al uso dotacional (centro educativo o de

salud).

Se propone además la incorporación de usos mixtos comerciales y residenciales en el denominado

Barrio Astilleros.

El espacio residencial previsto suma 45.500 m2t (sobre la base de placas de 8 niveles)

*Sector 11 (130.514 m2) “Lonja del Pescado”

Uso dominante:

Dotacional – comercial – ocio – recreativo – náutico.

Superficie Total = 130.514m2

Edificabilidad terciaria propuesta = 16.000 m2t

Reserva de zona verde según LUV = 1.600 m2 (10% de la edificabilidad)

IEB real = IET real = 0,1226 m2t/m2s

Zona verde propuesta = 12733 m2t (9,75%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares de

11428 m2.

Estacionamiento mínimo=3.200 m2 (160 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso otros: 16.000 m2t (160 plazas)

Reserva de aparcamientos = 3320 m2

Se establece en este sector la Lonja del Pescado con la marina destinada a los barcos pesqueros.

Nuevos edificios destinados al uso comercial – ocio – recreativo (gastronomía).

Se prevé en el sector 16.000 m2t destinados a comercio específico y área gastronómica y

estacionamiento para 400 vehículos.

* Sector 12 (110.649 m2) “Barrio la Portuaria” – desafectado año 2017

Uso dominante:

Residencial – comercial – náutico

Edificabilidad total = 97.500 m2

Edificabilidad residencial = 75.000 m2t

Edificabilidad terciaria = 22.500 m2t

IEB real = 0,8812 m2t/m2s

IER real = 0,6778 m2t/m2s

IET real = 0,2034 m2t/m2s

Reserva de dotacional público según LUV = 26.350 m2

Reserva mínima de zona verde según LUV = 13.500 m2

Reserva mínima de equipamientos según LUV = 7.500 m2

Dotacional propuesto = 55.200 m2 (56,61%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares de

28.850 m2.

Zona verde propuesta = 46.700 m2 (47,90%) Hay un exceso de zona verde sobre los estándares

de 20.350 m2.

Equipamiento propuesto = 8.500 m2 (8,71%) Dado que en otros sectores se ha manifestado un

exceso de dotacional destinado a equipamientos, se considera que se cumple con este estándar.

Estacionamiento mínimo= 19.500 m2 (975 plazas), desglosadas por uso como sigue:

Uso residencial: 75.000 m2t (750 plazas)

Uso terciario: 22.500 m2t (225 plazas)

Reserva de aparcamientos = 25000 m2

Se propone el establecimiento del nuevo Barrio denominado La Portuaria.

La superficie destinada a actividades terciarias suman 22.500 m2t en una planta, el equipamiento

previsto suma 8.500 m2t, la superficie residencial programada es de 75.000 m2t (sobre la base de

placas y/o torres de hasta 6 niveles), y aparcamiento para 900 vehículos.

La particular disposición de las placas permite obtener un espacio verde alojado al frente de las

fachadas y un parque en el extremo de la urbanización de 46.700 m2t.

*Sector 13 (80.536 m2)

Uso dominante:

Zona verde.

*Sector 14 (46.108 m2), Sector 15 (86.328 m2)

Uso dominante:

Dotacional – comercial – náutico

Superficie Total = 132.436 m2

En el área se mantienen las edificaciones existentes. Se trata de un uso dotacional

exclusivamente, por lo que no se establecen reservas adicionales de suelo dotacional público. La

reserva de aparcamientos, si fuera necesaria, se resuelve para cada uso dotacional específico en

su entorno inmediato.